ЖСК "ЗАЛЕСНАЯ ГОРКА" жилые дома блокированной застройки

ГРУППА ДОМОВ "ИРИС" в ЖСК "ЗАЛЕСНАЯ ГОРКА"

АДМИНИСТРАТИВНОЕ ЗДАНИЕ ПО ул. ЕНИСЕЙСКОЙ,23

ГРУППА ДОМОВ "ВЕРЕСК" в ЖСК "ЗАЛЕСНАЯ ГОРКА"

ГРУППА ДОМОВ "ЛОТОС" в ЖСК "ЗАЛЕСНАЯ ГОРКА"

ГРУППА ДОМОВ "АДОНИС" в ЖСК "ЗАЛЕСНАЯ ГОРКА"

Большая стройка в Приморье ушла в прошлое

А с нею и надежды на доступное жилье

Строительный бизнес в Приморье теряет свою привлекательность. Компании, которые занимаются реальным строительством, можно по пальцам пересчитать. С одной стороны на снижение оборотов строительного рынка работает отсутствие государственных заказов, а также недостаточный спрос населения на коммерческие квадратные метры. С другой – экономический кризис, превративший в неподъемную роскошь не только ипотеку для потенциальных покупателей недвижимости, но и кредиты строительному бизнесу, процентные ставки по которым порой доходят до 30% годовых, пишет Деловая газета "Золотой Рог".

Еще один «ступор» развития первичного рынка недвижимости – это непрекращающиеся изменения в законодательстве (ФЗ–214), к которым застройщики никак не могут адаптироваться: то обязательной стала необходимость страхования ответственности застройщика перед дольщиками в частных страховых компаниях (закон Хинштейна, принятый в 2015 году), то вдруг с января 2017-го на смену частной страховке пришел государственный компенсационный фонд, призванный защитить дольщиков за счет отчислений в фонд в размере 1% от проектной стоимости возводимого объекта недвижимости.

В целом игроки рынка отмечают: государство стало намного строже относиться к застройщикам, в том числе и от этого привлекательность строительного рынка снижается.

Госконтракт не манна небесная

- Да, после того, как ликвидировались такие крупные организации, как РДС, «Офрис», ТМК и другие, количество подрядчиков с оборотом более 1,5-2 млрд рублей в крае сократилось до двух, - отметил заместитель директора НП СРО «Альянс строителей Приморья» Сергей ФЕДОРЕНКО. - Причины: из-за тяжелой экономической ситуации объем коммерческих заказов уменьшился. Основной заказчик сейчас – это государство. Условия работы – очень тяжелые. Контракты с изначально низкой ценой, но еще и на торгах снижаются. Оплата за работы - без авансов, с большой задержкой. В половине случаев для полного расчета нужно будет просудиться хотя бы в двух инстанциях, а это около года. Плюс постоянные проверки госорганов. В итоге количество участников на торгах минимально, а победителя в торгах можно отнести к одной из трех категорий: это или новичок, или жулик, или совсем отчаявшийся. Если с госконтракта удается выйти без судов или банкротства - это большая удача, редкость.

По словам Сергея Федоренко, компаний, у которых реально есть что предложить (опыт, техника, инженеры), больше не стало, поэтому конкуренция на рынке не растет.

- Если раньше у строителя была одна задача – выполнить работу качественно, то сейчас их стало четыре, и каждая – архисложная, - считает Федоренко. - Первая – найти работу. Вторая – выполнить ее. Третья – забрать заработанные деньги. Четвертая, меня поймут строительные руководители, – воспользоваться заработанными деньгами. Дошло до абсурдной ситуации. Сейчас объявляются достаточно хорошие аукционы по Михайловскому району, по Большому Камню, по Владивостоку. И суммы интересные, и авансы дают. Но когда представляешь эти круги ада, то уже и никакой работы не хочется. На первое место выходит вопрос порядочности заказчика.

Из-за недоверия к основному заказчику строительные компании в большинстве своем сейчас сжались в несколько раз и работают со старыми клиентами, с которыми выстроены доверительные отношения.

- Что будет дальше – сработают законы рынка, - считает Федоренко. - Так как резко выросли издержки, то и цены на работы уже в первом полугодии 2017 года вырастут как минимум на 10%. Еще никто не знает, как вырастут цены на стройматериалы после внедрения электронных касс. После этого предложение и спрос сбалансируются, и жизнь продолжится.

Согласно реестру Национального объединения строительства, на территории Приморья сегодня зарегистрировано не две, а более 800 строительных организаций. Это не только застройщики, которые возводят объекты недвижимости, но и компании, осуществляющие деятельность по капитальному ремонту, реконструкции и так далее.

- Что касается падения оборотов строительного рынка (если говорить о возведении объектов недвижимости), то здесь и правда наблюдается резкий спад, так как кризисных явлений никто не отменял, - отметила заместитель председателя общественного экспертного совета по обеспечению качественным жильем в Приморском крае Татьяна ЛАРЦЕВА. - Стало меньше объемов государственных заказов, меньше бюджетных средств, предусмотренных на финансирование строительства, пошло на убыль и количество частных заказчиков. Так, к 2016-2017 годам в Приморье по планам целевых программ должно было возводиться до 1 млн квадратных метров жилой недвижимости в год. В 2016 году, согласно официальной статистике, было возведено чуть больше 450 тыс. квадратных метров.

Пик строительства уже позади

Один из последних периодов приятной оживленности на строительном рынке Приморья пришелся на момент проведения на острове Русском саммита АТЭС. Эксперты отмечают, что после саммита, в ходе подготовки к которому приморские строительные компании приняли участие в возведении сложных объектов стратегического значения (мосты, кампус ДВФУ и т.д.), строительная отрасль должна была естественным путем переключиться на рынок жилой недвижимости, однако этого не произошло. Сегодня рынок испытывает застой.

«Что стало со строительным рынком после саммита? Взять хотя бы Тихоокеанскую строительную компанию, которая возвела Золотой мост. Сложный объект, за который взялась мощная компания с хорошей производственной базой. Но после саммита ее просто обанкротили – компании нет, как и нет того объема строительства, что предполагался. Однако в целом нельзя сказать, что строить в Приморье некому: есть компании, есть специалисты. Не хватает только условий», - считает Татьяна Ларцева.

Без государственного внимания строительство в Приморье продолжит стоять на месте, уверен директор межотраслевого института АНОО ДПО ДВИЭР Сергей САДОВОЙ.

- В период подготовки к саммиту АТЭС объем заказов на строительство был огромным, - напомнил Садовой. - Да, тогда присутствовали позорные моменты, связанные с коррупцией, однако компании Приморья активно участвовали в этих стройках и показали себя с положительной стороны. Правда, в основном в качестве субподрядчиков, ведь генеральными подрядчиками были в основном компании федерального масштаба. После саммита рынок действительно должен был переключиться на возведение жилой недвижимости в регионе. Однако этого так и не произошло. Почему? Потому что у нас до сих пор нет комплексной программы застройки региона объектами жилой недвижимости. Без такого генплана работать очень сложно, но необходимость его разработки игнорируют и местная власть, и строительный бизнес, который не так уж-то и активен в Приморье. Будем честными: обе стороны ничего не предпринимают. Между тем на коммерческие стройки сегодня полагаться не приходится – необходимы государственные заказы, от которых зависит 90% застройщиков края.

Строительство – это системообразующая отрасль, и здесь необходима протекционистская политика, уверен ученый: «Не нужно бояться этого слова. Однако поддерживать стоит опытные строительные компании с хорошей репутацией, а не фирмы-однодневки».

Сегодня государственных программ в сфере жилого строительства в Приморье не так уж много. Так, к примеру, действует государственная программа Приморского края «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами жилищно-коммунального хозяйства населения Приморского края», в рамках которой строится жилье для отдельных категорий граждан и реализацией которой занимаются департамент градостроительства Приморья и его подведомственные организации. В основном же объекты возводятся компаниями на свой страх и риск либо по долевым договорам. В этом сегменте, как утверждают эксперты, спрос со стороны населения недостаточен по большей части в силу социального аспекта: люди все еще не стремятся покупать жилье в Приморье. По данным банкиров, все больше клиентов берут ипотеку на покупку квартир в других регионах России, а то и за границей.

- У нас в крае стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем дороже 70 тыс. рублей, а средняя зарплата населения – что-то около 36 тыс. рублей, - добавила Ларцева. - Построить дом застройщику стоит около 250 млн рублей, а кредиты застройщикам в банках выдают порой под 30%. В итоге небольшая квартира в новострое (30 кв. метров) приморцу в лучшем случае обойдется в 2,1 млн рублей. Опять же, ипотека для населения также стоит довольно дорого – около 12% годовых. Со своей средней зарплатой приморец будет выплачивать такую ипотеку около 10-15 лет. Я уверена, что рынок поднимут с колен не только государственное внимание, но и грамотные банковские программы кредитования. Застройщику должно быть интересно вкладывать деньги. Покупателю должно быть выгодно покупать.

Непривлекательным строительный рынок Приморья делает отток населения из Владивостока, считает главный инженер ГК «Капиталстрой» Сергей ЗОЛОТАВИН.

«Люди предпочитают уехать поближе к центральным регионам с более низкими ценами, в том числе и на жилье, а не приобретать здесь новострой. А эта тенденция уже обусловлена тем, что во Владивостоке отсутствует производство на внешний рынок, что уже делает регион слабопривлекательным с инвестиционной точки зрения. Строительство в Приморье сейчас действительно переживает не лучшие времена, и на рынке остались только сильные игроки; слабые либо находятся в режиме стагнации в ожидании лучших времен, либо уже фактически не существуют», - отмечает строитель.

По словам экспертов, комплексный подход к застройке региона важен, однако если невозможно будет поставить на квартиру выгодную для покупателя цену, то рынок продолжит стоять на месте.

-  Вспомним хотя бы береговую застройку в районе бухты Патрокл, которая является комфортным и благоустроенным микрорайоном с прекрасными природными условиями и имела выгодную перспективу к спросу населения, все равно продавалась в итоге не очень активно, - заметила Ларцева.

Будущее за сегментом «эконом»

По мнению ряда экспертов, пик строительства в Приморье действительно уже позади, однако это не значит, что строительный рынок перестал быть привлекательным.

«Я не соглашусь с тем, что строительные компании, работающие в Приморье, «можно посчитать по пальцам», - отметил генеральный директор ООО «СК «Аврора-Строй» Андрей ИЩЕНКО. - По моим данным, сегодня около 30 компаний реализуют проекты жилого строительства в городе Владивостоке и Приморском крае. Все эти компании работают в разных нишах строительства, строят жилье по разным технологиям, с разной стоимостью квадратного метра, с разным функционалом. Приморский рынок наиболее динамично развивающийся на Дальнем Востоке России, а значит, компании, работающие здесь, осваивают определенные ниши, и вся конкуренция происходит уже в них.

Действительно, пик строительства, по крайней мере, в краевой столице уже позади. Это связано, прежде всего, с сегодняшними социально-экономическими условиями. Но одно будет всегда неизменным: квадратные метры – это стабильный актив, а значит, на них найдется покупатель. Важно только возводить качественные объекты, делать работу в срок, работать со своими клиентами и не заламывать цены.

Как мне видится, основные тенденции развития рынка в крае на годы вперед наметились уже сейчас. Уверен, что большинство домов, по крайней мере, в городе Владивостоке будут возводиться по монолитно-каркасной и сборно-панельной технологиям: это оптимально и с точки зрения себестоимости, и с точки зрения качества жилья. Будет возрастать и процент строящегося жилья из экономкласса, особенно если речь будет идти о возведении объектов в районах города, расположенных на окраинах Владивостока. Вместе с тем, к сожалению, не думаю, что стоимость на строительном рынке будет снижаться или даже оставаться неизменной. По моим наблюдениям, стоимость квадратного метра становится все выше. Думаю, в среднесрочной перспективе эта тенденция продолжится. И лишь малая часть компаний на рынке города будет строить доступное и качественное жилье».

Любовь ХМЕЛЕВСКАЯ.

Газета "Золотой Рог", Владивосток.

© ООО ОРС-ГРУПП, 2012. Все права защищены.
development gordov.com